內房市疲軟早已非新鮮事，雙北房價飆升快速但租金上漲變動卻相對不大，透過租金收益愈來愈低，根據《蘋果日報》報導近年投報率下降至2~3%，許多以投資房子當包租公、包租婆以穩定收租賺取投報率，又坐等房價增值的投資客逐漸吃不消。再加上遇上北市囤房稅、還有房地合一稅讓國內房地市場持有成本增加，愈來愈多投資人索性脫手房子，更加劇國內房市走軟。

        愈來愈多投資客轉眼朝向海外房地產，新興國家市場需求增大，猶如十年前房市低檔如今翻倍再翻倍的新板特區，更甚者堪比二十年前台北市信義計畫區，新興國家如與台灣地理位置相對鄰近的東南亞國家：馬來西亞房地產、泰國房地產、柬埔寨房地產等，海外房地產投資者看重的不只是逐年累積的租金報酬，還有海外房地產長期翻漲的轉手報酬，根據房仲業者統計，2014年台灣法人及個人購買海外不動產、海外房地產的金額約740億元，其中海外房地產住宅比重更超過半數，粗布估算去年至少賣出將近4000戶海外房地產住宅，逼近台北市中山區一整年的房屋買賣移轉件數。

在國內住宅持有成本增加的情況下，以往看似略顯昂貴而使投資人卻步的海外房地產持有價格成本與國內比差異縮小，而海外房地產市場動輒5%、6%，更有上看12%的建案，成長速度遠超過國內住宅及商用不動產表現。當然不乏海外房地產投資人購買海外房地產為要實際自住當地，國際化影響層面愈來愈大的今日，旅居東南亞的商務人士不在少數，也因此越來越多投資人看準自用、租售、翻倍增值三合一的海外房地產建案，搶賺租金也賺增值。在此也提醒有心涉足海外房地產的投資人，除了考慮投資該國經濟發展及租金成長性外，市場資金動能的充沛性也是影響價格成長的重要關鍵。

資料來源:
         泰國房地產  http://thailand85.com/

 泰國房地產 http://oversea.seven.com.tw

 馬來西亞房地產 http://www.apac85.com

 柬埔寨房地產 http://0952190219.5185.com.tw

 柬埔寨房產  http://柬埔寨房產.com/

成長期國家房價基期低 搶賺柬埔寨房地產增值要謹慎

新興的開發中國家，近年經濟起飛的逐漸轉型，尤其受到台灣投資人的青睞。台灣位於東亞中介位置，投資標的常常放眼於地理位置相近的東南亞國家，熱門的投資對象包括馬來西亞、柬埔寨、泰國、菲律賓，房市發展各有特色，共通點都是房價基期低，投資人主要看準未來房價有機會翻倍成長，因而逢低搶進想賺房產增值價差，雖然高報酬往往伴隨著高風險但若謹慎考量仍可考慮適時出手。

以柬埔寨房地產為例，柬埔寨房地產市場是近年來興起的海外房地產新秀，柬埔寨房地產目前房價低廉，尤其以柬埔寨金邊精美的住宅大廈為高投報標的，柬埔寨房地產當前每戶僅需300至400萬元新台幣，並且柬埔寨房地產項目中具備電梯的住宅大樓少，而在柬埔寨當地商旅的外國人卻日漸增多，因此出租市場可謂供不應求。

在柬埔寨可以美元或柬埔寨當地貨幣交易，且外匯可自由進出，不再有因匯差造成的兩層損失，對有意願投資柬埔寨房地產的投資客相對友善。但看似自由的柬國也有購買柬埔寨房地產上的限制，針對於外國人購買柬埔寨房地產，現階段尚不能持有土地，除非與當地人合夥，否則舉凡透天別墅及1樓店面，外國人皆不得持有，也就是說只能購買位於2樓以上的柬埔寨房地產住宅。

目前柬埔寨政府對於房產稅制及法規尚未完善，對於建築容積、建蔽率及高度等也尚未有具體限制。所以購買投資柬埔寨房地產的稅金還在研擬階段，尚未實施，寬鬆的法規對投資柬埔寨房地產的人來說就像是雙面刃，有從中獲利的空間，也有隱含的風險，因此提醒您下手投資柬埔寨房地產搶賺增值之前，務必須謹慎評估，才能在柬埔寨房地產市場中搶撈一筆。

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泰國房地產  http://thailand85.com/

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泰旺TC GREEN新成屋 海外置產新選擇

 泰旺國際地產推出泰國買房出租年投報6％圓夢計畫，「TC GREEN」新成屋坐落於曼谷有台灣信義區美名的NEW CBD商圈，以低總價、零公設、250萬元起的投資誘因，不失為國人到海外投資置產的選項。
台灣房市投報率已低的可憐，年輕人不吃不喝也買不起台北市一間公寓，政府打房，投資客獲利了結，陸續將資金移往國外，海外置產成了時下最夯的潮流。

泰旺國際地產推出「TC GREEN」投資建案，坐落於曼谷信義區之稱的NEW CBD商圈，低總價250萬元起即能擁有。 泰旺地產／提供

曼谷是未來東協樞紐，分4條主線道，東線由昆明經越南到曼谷；中線由昆明經寮國至曼谷；西線由昆明經緬甸到曼谷；南線由曼谷至新加坡，加上今年全線通車的昆曼公路，光從交通便利性，人潮錢潮會大量湧入曼谷，專家預測曼谷未來5年後的經濟將蓬勃發展。
泰旺國際地產表示，曼谷市的交通擁塞，出門應盡量搭乘地鐵，從曼谷到機場的Airport Link只要30分鐘，票價只要35元泰銖，可說非常便宜，投資課稅方面，在泰國購屋政府稅總計約3.5％左右，比起新加坡課稅15％要低的很多，這跟投報都有直接關係。

欲知投資詳情請報名包租公說明會，每星期六下午2點在台北市敦化南路二段182號17樓進行，說明會採免費入場，名額有限。預約專線0952190219塗政翰

想當海外包租公 你要知道的事—柬埔寨篇~好房網

海外房地產的投報率與房價漲幅雖然驚人,以柬埔寨房地產為例,投報率可到8%以上,房價漲幅可到16%以上.但國人在投資柬埔寨房地產除了相準了投報率與房價漲幅外,在挑選柬埔寨房地產的建案一定要特別注意建案的地點與未來發展性.毎一家代銷柬埔寨房地產的公司,都對消費者敘說建案典的未來發展性未來的發展如何,以現在柬埔寨房地產的建案來說,目前全柬埔寨金邊的建案大大小小加起來至少有40多個,也就是說未來2-3年後,柬埔寨房地產裡將有一堆新成屋即將進入市場,屆時對於柬埔寨房地產的投報率有影響,所以投資人在選擇建案時,除了多聽 多看 也要到柬埔寨考察多做功課多了解柬埔寨房地產未來的趨勢在進場,以避免未來出租困難,另外最好可要選擇柬埔寨房地產代銷公司,最好有提供一條龍的服務,未來也會較省事與安心

租屋二三事／想當海外包租公　你要知道的事—柬埔寨篇

好房網News記者馮牧群／台北報導

東協國家近年掀起投資熱潮，台商前仆後繼前進設廠，年輕人也遠赴異鄉打拼，加上國人海外置產需求，帶起一波台灣資金潮投入包括新加坡、馬來西亞、柬埔寨等國，其中基礎建設快速發展、房價水平較低的柬埔寨，相對更符合追逐高投報收益的投資人期待，只是背後存在的風險也應一併考量。 金邊的房產投報率很高，但建物產權、銀行貸款、建商品牌投資人事前都要注意。（好房網資料中心） 今年美元持續走強，直接影響以美元計價的海外置產國家，21世紀不動產指出，柬埔寨為東協少有的美元全面流通國，且人口紅利高、有重大建設及外資進入，現已有投資者斥資30億打造111層樓高的雙子摩天樓。金邊近年平均房價上漲高達17％，高過台北市漲幅，房屋投報率平均有7％～10％水準，比台北市多出7.5倍，當地每坪約新台幣19萬～29萬，其中15坪～30坪的中型酒店式公寓最受歡迎，成為迅速竄起的當紅產品。 目前約有5萬外國人常駐金邊，除台灣人外，大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓，他們多是長期定居的工作者及投資人。長富國際地產總經理鄭哲昇說，目前金邊大約有40個建案銷售中，蛋黃區市中心的房價每坪約新台幣25萬～35萬，A級公寓租金行情每坪2000～2500元。 柬埔寨房產稅務內容相對簡單，外國人買賣房屋時，買方需繳納建物評定現值4％的契稅，及約600～1000美元的過戶律師費，賣方需繳納建物評定現值10％及土地評定現值4％的資本利得稅；持有期間，每年需支付0.1％的房屋稅及地價稅（稅基均為評定現值），還有14％的租賃所得稅。此外購屋時需支付總價2％的仲介服務費及日後代租代管費用，目前政府當局並無任何打房政策。 雖然柬埔寨歡迎外國人置產，但投資人需特別注意，當地房產分為永久產權及有年效的產權，也就是永久土地房產證及99年土地租約；21世紀不動產說明，前者類似台灣的所有權狀，是永久權且政府掛保證，後者則是開發商給的權狀，不是由國家核發，萬一遇到開發商一屋多賣就有大問題，屋主較無保障，政府更有權收回權狀，因此務必要先釐清購屋區域是屬於哪一種產權。 鄭哲昇指出，雖然包括國泰、一銀、合庫、兆豐、玉山、上海等台灣銀行業者都已進駐柬埔寨，但當地貸款利率為7％～8％，建議有意購屋的民眾在台申辦貸款負擔較輕。目前國內已有多家業者代銷金邊建案，糾紛逐漸增多，他也提醒，投資人要注意建商背景、慎選地段、避開價格高過區域行情的建案，重要的是，接下來2017、2018年金邊將面臨數千戶以上的交屋潮，選擇配備齊全、條件佳的建案將來較容易出租。

投資泰國正逢時機，前景看好

根據世界銀行六月初針對泰國投資所發佈的泰國經濟觀察(Thailand Economic Monitor)報告，近年來泰國觀光業蓬勃興盛，2015年首季泰國公共投資更是增長了三成，世界銀行評估本年度泰國經濟可望成長3.5%。除此之外，東協經濟共同體(AEC)預計將於2015年底正式生效，屆時東協十國市場將更加緊密結合，無論是關稅或旅遊都將更繁盛地發展，現在即是跟進泰國投資的好時機。尤其泰國地處東協軸心位置，加上世紀三大工程加持，交通、建設也隨之趕上，泰國投資風潮如今火熱崛起，不動產快速飆漲，提醒您千萬不能錯過泰國投資商機！

世界銀行泰國專家 Kirida Bhaopichitr 進一步指出，隨著2015下半年歐美及中國大陸經濟緩步復甦，本年度泰國出口總額可望成長0.5%。在人口紅利、區域經濟的雙重加持下，各國投資商將以大量資金進駐泰國投資，針對泰國投資的資金，據統計模型推估在泰國投資風氣盛行下，GDP將於15年後達7千100億美元。根據泰國投資促進委員會統計資料，去年外國企業赴泰國投資總額折算為新台幣約九千八百多億元，成長了95%，外資進入投資泰國可謂盛況空前。

目前台灣房價已然居高不下，而針對泰國投資卻是前景看好，其中以泰國房地產最為適合──不論是3大鐵路網絡、9條經濟公路交會還有泛亞高速鐵路的建設，都將引領泰國投資風潮。再加上預計於2019年完工的東南亞最高摩天大樓Rama IX Super Tower，周邊規劃完善，包含了大型百貨商城、商辦大樓、購物中心宛如信義計畫區，該大樓的動工興建勢必連帶影響投資商進駐，對泰國投資的目標也逐漸趨向朝曼谷房地產集中，目前當是投資周邊的最佳時機，適時進場泰國投資產業獲利將不可限量。

海外置產過熱？投資泰國房地產需了解什麼?

這幾年來,台灣的房市受到政府打房政策以及房價居高不下,許多的房仲業者紛紛把市場轉換到東南亞國家或日本及歐美國家.光是去年2014年整年海外不動產投資金額就高達740億元.可見國人對於海外房地產的接受度不低.

    這幾年來,海外房地產的交易糾紛也時有聽聞,主要是海外房地產的投資報酬率都比台灣來的高,房價漲幅也優於台灣,所以台灣大大小小的房仲都投入海外房地產的銷售,使得海外房地產銷售人員良莠不齊.相對地提供給客戶的訊息也不見的正確.國人在選購海外房地產時,除了要本身針對投資國家做足功課外,同時也要對於銷售的房仲慎選.

    以泰國房地產為主,藍海地產是率先進入泰國房地產的房仲業.目前藍海地產專營泰國房地產,每位泰國房地產的銷售人員,都經過藍海地產的兩個月內部訓練,並實地到泰國各建案考查,通過內部考核過後才能正式服務客戶.主要是希望在第一線服務泰國房地產客戶時,能提供最專業最正確的投資訊息給客戶,同時也可避免後續的買賣糾紛.目前藍海地產所代理的泰國房地產建案與建商,都是經過審慎的評估與考量,主要是希望客戶在購買後,能有最好的保障以及未來出場時能順利出場.目前藍海房屋所代理的泰國房地產建案,其建商都屬泰國前十大建商或國際知名建商,主要是因為泰國房地產的投資者可避免買到爛危樓且泰國本地人有品牌的迷思,挑選前十大建商也是讓未來投資者要出場時能夠更順利.

然投資泰國房地產時或持有泰國房地產時需繳交何種稅賦?

買方	台灣房地產	泰國房地產
	契稅	轉移費
		買賣方各半 約2%
	代書費	律師費
		成交價0.5%
持有時	台灣房地產	泰國房地產
	房屋稅	印花稅
		租賃期間全部租金0.1%
	地價稅	房屋土地稅
		全年租金收入12.5%
	租賃所得稅	個人所得稅
		0-15萬   0%         15-30萬 5% 30~50萬 10% 50~75萬 15%
銷售時	台灣房地產	泰國房地產
	增值稅	移轉費
		評定價格2%
	奢侈稅	個人所得稅
		0-15萬   0%       15-30萬 5% 30~50萬 10% 50~75萬 15%
		特別營業稅 or印花稅
		5年內 成交價 3.3%  5年後 成交價 0.5%

海外置產過熱？ 明年恐爆出場問題

2015年07月12日 04:10蒼弘慈／台北報導

海外房產炒得火熱，連英國停車場也有人賣。圖為近來海外業者主攻的馬來西亞房產市場。（本報資料照片）

破解海外房產宣傳花招

海外房產炒過頭？有民眾控訴2年前購買仲介口中「有景觀、未來有可能都更」的馬來西亞房產，殊不知購買的房子位處馬來區，根本不可能都更，想轉手也轉不了，認為仲介隱匿不實，一狀告上法院，而他不是唯一個案，類似的案件有近30起，民眾嘆「不肖業者真的騙很大」。

無法管？ 學者批政府不主動

近幾年因為政府打房，國內掀起一片海外置產熱，光去年海外不動產投資金額就高達740億元，大、小房仲業都跳下去賣海外，想分一杯羹。但從業人員良莠不齊，「總價優於市場行情且無隱形成本」、「保證租金10％以上」、「招待國外住宿、機票」的行銷手法在市面上比比皆是。

值得注意的是，赴海外投資產品的金額愈來愈低，從日本房產到英國停車場都有人買，房產業內人士憂心說，在仲介只保證3年報酬率、建商有可能隨時落跑下，未來如果投資人要下車，下車機制是什麼？他擔心明年恐將爆出場問題。

就拿上述民眾的例子來說，他以為買到有景觀的「寶」，但事實上卻買到馬來人保留區，與馬來人相處不好的華人也都不會買，根本就是一個燙手山芋。

從事海外置產的騏聿地產總經理周雋騏表示，許多台灣人把過去在台投資經驗套在海外投資上，以為有捷運、重大議題就可投資，用「消息面」來買房子，忽略每個區域都有自己的特性，也沒有做足功課，很難不受傷。

就 拿日本房產來說，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟台灣的人數差不多，但2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，台灣去年30幾萬的成交 量卻被喊少，日本的交易頻率連台灣的5分之1都不到，永慶房屋總經理葉凌棋憂心，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。(中國時報)